北京着力完善老旧小区改造的五大机制

　　原标题：着力完善老旧小区改造的五大机制

　　老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。

　　本市“十二五”期间实施了以抗震节能为主、环境治理为辅的综合整治，取得了良好成效。但也存在着多方利益协调难、改造资金压力大筹集难、工程规划建设审批难、物业管理缺失滞后等问题，制约了改造工作的顺利推进。解决这些问题，需要从以下五方面着手。

　　一、建立老旧小区改造与城市规划实施的统筹机制。老旧小区改造必须放置在新版城市总体规划的要求之下来统筹考量：一是目标上，既要减量又要提质。一方面要符合全市人口规模、建设规模双控，特别是中心城区人口规模、建设总量双下降的要求，建筑不能“增高长胖”；另一方面，又要体现城市修补和生态修复要求，改善人居环境，提升区域品质。二是理念上，要体现城市精明增长要求。实行有机更新、轻微改造、绿色改造，保持历史风貌和地域性特征，实现可持续发展。三是方式上，应当纳入城市总体规划实施的总体安排中。与疏解整治、拆除违法建设、治理拆墙打洞，与区域控制性详细规划的编制和城市设计、街区整治等工作协调同步、有机衔接。

　　二、建立政府、产权人、居民责任共担的资金筹集机制。从根本上解决这个问题需要完善两个方面的机制：一是建立在产权清晰基础上的责任共担机制。老旧小区普遍存在产权形式多样、产权主体复杂、管理混乱的特点，更有因原产权单位分立、合并或解散造成责任主体不明确，导致失管、弃管的现象发生。建议老旧小区住房制度、物业管理制度的改革与改造工作同步配套进行，可以采取将多个单位产权打包转让给单一产权主体的做法，理顺权责利关系，从根本上解决主体混乱、脱管缺管的历史问题。在明晰产权的基础上，厘清政府与产权主体各自的责任边界，按照“谁受益、谁负担”的原则确定资金筹集责任主体，市区两级政府视情况给予一定的资金补贴和扶持。二是建立在有效激励基础上的市场参与机制。引入社会资本进行市场化运作，建立产权主体与市场主体共建共享机制，通过老旧小区公共资源的二次开发利用，如对改造产生的增量进行市场化运作、绿色能源合同管理、物业增值服务等模式，寻找效益和商机，形成长效收益回报机制。

　　三、完善基层政府引导与居民自治相结合的利益协调机制。需要在具体实践中摸索和完善，寻求兼顾公平与效率的最优解决方案。一要严格遵守法律规定。改造应当以权益相关人的意愿为基础，符合物权法、民法关于“双三分之二”程序、相邻权关系的要求。同时，各方都要善于通过诉讼等法律途径维护自身的合法权益。二要积极引导公众参与。基层街道、社区组织要发挥牵头作用，搭建议事平台，引导各方利益主体开展民主协商，谋求利益的最大公约数。

　　四、加强政策、技术创新，完善建设管理机制。一是创新符合老旧小区改造建设的政策和标准体系，优化审批机制程序。打造规范、标准、科学的改造项目建设管理新模式。二是通过技术改进和产品创新使改造工程符合现有建设规范要求。如研制适用于老旧小区建设条件的新型电梯，研发电梯与立体停车一体、绿化与停车共融技术等。

　　五、全面引入可持续发展的老旧小区长效管理机制。一是以改造为契机推动老旧小区治理的转型提升。实现居民自治和改造提升同步，把治理能力建设融入改造过程，形成自治新模式。二是改造后全面实施物业化管理。建立适合老旧小区特点的科学长效管理模式和机制，维护改造成果。三是鼓励物业企业带资全程参与方案设计、改造施工及后期物业管理服务。