走进古北水镇，探讨新建古镇开发建设的秘密

　　说新建古镇的经典案例，古北水镇算是一个，这个北方的“江南水乡”，一出世就备受瞩目，这座占地9平方公里，将山水、长城、古镇、水乡融为一体，有“北方乌镇”之称的综合旅游项目，仅一年，就实现旅游综合收入2亿元，占整个密云县景区综合收入的“半壁江山”。

　　一、项目概况

　　古北水镇位于北京市密云县古北口镇司马台村，坐落在司马台长城脚下，是北京的东北门户。与河北交界，交通便捷，距首都国际机场和北京市均在1个半小时左右车程，距离密云县和承德市约45分钟车程。

　　古北口自古以雄险著称，有着优越的军事地理位置，自古以其独特的军事文化吸引了无数文人雅士，苏澈、刘敞、纳兰性德等文词大家在此留下了许多名文佳句，更有康熙、乾隆皇帝多次赞颂，以“地扼襟喉趋溯漠，天留锁钥枕雄关”来称颂它地势的险峻与重要。

　　如今，在中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和战略投资者共同投资建设下，古北水镇已经成为典型的北方旅游度假小镇，获得“北方小乌镇”之称。

　　二、开发模式

　　“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势

　　“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运营。

　　依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有以下三个方面的明显优势：

　　1、规划和产品优势：

　　古北水镇在开发时全资买断所有商铺和住家的产权，由乌镇专业化运作团队运作，借鉴乌镇模式，对景区统一开发、设计规划。

　　在基础设施方面——古北水镇以近项目总投入的1/3用于生态环保建设。为了较完整地保存古朴原貌，使地面免遭破坏，度假区的街道全部采用长条青石板铺设，并在地下设有长1.7km、高2.5m、宽2.6m的综合管廊，将热力管道、中水管道、直饮水管道等均埋于地下，不仅有效地保护了地面，对于建设原汁原味的历史文化旅游目的地也起到了重要作用。

　　在外部整治方面——古北水镇是在原司马台三个自然古村落的基础上聚合而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和独特的文化资源。在古北水镇的开发建设过程中，始终将文物保护、古建筑修缮和基础设施的重建列为首要任务。为了保护原有古建筑，不破坏原始风貌，本着“修旧如故，整修如故”的原则，采用了大量的古建材料和传统修缮手法，力求真实还原一个长城小镇的繁华旧貌。

　　在内部改造方面——“外形传统风貌，内核现代功能”。在保留原貌的同时大胆创新，对修复后的民居建筑进行内、外特色装饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用，使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。

　　在社区配套方面——古北水镇按照现代居住社区的标准，配套包括公共场所、社区休闲活动空间、人文活动设施及旅游配套设施，涵盖食、住、行、游、购、娱旅游六要素，不用出景区就几乎能够满足游客的所有需求。建立了戏楼、祠堂、书院、镖局等等，激活古镇生活文化，让游客体验真实的古镇生活。

　　2、产权和社区优势

　　吸取其它古镇开发的经验教训，在开发时采取了全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主体一元化，从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可能。

　　此外，古北水镇改变了一般古镇开发中的社区关系：对于一般古镇而言是外来者的游客在古北水镇是真正的“镇民”，原来的居民却成为进入景区务工的外来者，原住居民通过承租景区公司的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。

　　3、经营和管理优势

　　古镇管理行家与旅行社业巨头强强联手的专业化运行团队是古北水镇的制胜法宝。项目由中青旅集团与乌镇联合打造，在水镇始建之初，他们就将方便游客、人性化服务等理念融入其中，避免了规划建设与经营管理两层皮的现象，保证了景区的品质。

　　对于古北水镇来说，门票只是进入景区的门槛，景区内包括餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力，这会使得收入的增长幅度远大于游客量的增速。在业态上实施复合经营的基础上，古北水镇在管理上实施统一管理。

　　三、空间规划

　　而今，古北水镇依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，将9平方公里的度假区整体规划为“六区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。

　　古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。

　　度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。

　　四、业态规划

　　以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。

　　文化展示体验区：10个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺，及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等；

　　特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店（水镇大酒店），3个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍），400余间民宿，总共计约1500间客房；

　　商务会议：预计建设两个大型会议中心；

　　日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。

　　五、成功因素

　　1、功能定位方面

　　通过景区和度假区相结合的规划，打造填补景区功能缺失的综合性特色休闲旅游度假目的地，自身吸引游客的同时，也拉动景区游客的增长，同时实现了环境资源保护和设施开发的并行。

　　2、经营和管理方面

　　开发前期获得政府有力支持，并运用专业化运作团队运作，保留原有建筑风貌，并全部买断进行改造，同时充分考虑北方季节性因素的影响，平衡淡旺季游客。

　　3、资金保障方面

　　前期引入多方战略投资者，同时联合品牌房企进行旅游开发经营的资金平衡，并可承载部分游客住宿功能。

　　4、村民利益保障方面

　　将原住居民全部迁出，借助新农村开发政策，使村民获得较高的拆迁补偿收益以及舒适的安置房。聘请高素质工作人员保证服务质量，原住居民可通过培训成为工作人员，这样的社区重构使得一般古镇开发中的居民与游客的矛盾不复存在，也实现了原住居民的就业。