“因城施策”化解房地產市場風險

　　今年《政府工作報告》中提出的“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”，目的是促進房地產市場平穩健康發展。

　　當前一線城市房價非理性上漲，樓市的“升溫”逐漸演變為“發燒”，偏離了房地產市場平穩健康發展的軌道。

　　綜觀全國房地產市場，有兩個顯著特點：一是兩極分化，一線城市量價齊升，三四線城市“去庫存”壓力仍然巨大﹔二是改善性需求與投資需求集中釋放，加上中介與開發商熱炒，推動一些大城市房價短期內過快上漲。

　　“冰火兩重天”的市場行情卻與“去庫存”的政策目標並不一致，一線樓市的投機氛圍一旦形成，將為轉型中的中國經濟帶來新一輪風險。因此，房地產市場宏觀調控“因城施策”、“一城一策”已是當務之急。

　　房地產市場有很強的區域性特點。當前，三四線城市受到經濟轉型、人口結構、供應大於需求等因素的影響，面臨較大“去庫存”壓力，“去庫存”有助於緩解經濟下行壓力，並化解資金沉澱帶來的金融風險。另一方面，一些大城市房價持續快速上漲將促使房地產投資資金因為避險和逐利的需要加快從三四線城市抽離，並迅速涌向北上廣深等一線城市，這一局面不僅與“去庫存”的政策初衷背道而馳，而且房價的非理性炒作醞釀金融風險。

　　部分大城市樓價上漲過快將誘使房地產投機氛圍再次抬頭，投機風險通過互聯網金融工具進一步放大。中原地產等中介的數據顯示，當前深圳購房客中，投資需求佔比已經達到25%-30%。媒體報道指出，杠杆資金已成為深圳樓市火爆的推手，眾籌、P2P、“首付貸”產品紛紛面世。以互聯網金融為背景的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20％。其流程是，平台把“首付貸”包裝成年化收益率8％至12％的P2P產品對外發售。互聯網金融工具的普及，將地產投機風險層層傳遞到普通投資人，市場出現大幅度的波動或者回調，往往會對金融秩序和社會穩定造成不利影響。

　　本次一線樓市“發燒”的原因是多方面的，改善性需求的釋放僅是因素之一。証據表明，中介和開發商炒作，以及一些不實信息的廣泛傳播是這次樓市過熱的重要推手。諸如“千萬豪宅一夜售空”，“上海將無房可賣”等消息已經被証偽。然而過熱的氛圍卻抬高了市場預期，營造出過於樂觀的投資氛圍。無論是參照東京、香港等城市在經濟轉型期的樓市波動，還是對比上海等城市的歷史數據都不難發現，“房價隻漲不跌”是不存在的，市場氛圍如果偏離理性，尾隨而來的往往是調整。無論從保障民生還是嚴防地產行業出現較大風險的角度考量，地方政府都應該把引導房地產市場回歸理性作為當前工作的重點。

　　在國內經濟面臨轉型升級挑戰的當前，實體經濟比樓市更需要資金。房地產投機如果得不到遏制，將像一塊海綿一樣吸收流動性，造成巨大的虹吸效應。從推進中國經濟改革的大局出發，應當鼓勵降准降息所釋放出的流動性進入創新創業和供給側改革所涉及到的領域。過去幾年，溫州經濟在面臨挑戰之際，大量資金從制造業抽離進入樓市，拖累了溫州制造業升級轉型的步伐，並且為樓市注入過量“泡沫”。時至今日看，腰斬的溫州房價對於當初堅信“房地產避險論”的投機客又何嘗不是一個教訓？

　　在改革關鍵階段，健康發展的房地產市場對穩定於宏觀經濟預期有著重要作用。未來，既要避免一線城市樓市過熱，醞釀新的風險，也要有步驟的緩解三四線城市所面臨的“去庫存”壓力。在此背景下，“因城施策”、“一城一策”應當成為樓市宏觀調控的主流。對呈現“過熱”跡象的一線樓市，地方政府要嚴守政策底線，遏制房價過快上漲，嚴防投機行為抬頭。而三四線城市則需要制定符合市場規律的“去庫存”配套政策，將“去庫存”融入到城鎮化建設、改革發展的總體布局之中。